Besondere Verfahren im streitigen Zivilverfahren
Besitzstörungsverfahren
Das Besitzstörungsverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren vor einem Bezirksgericht (BMJ). Es handelt sich dabei um ein beschleunigtes Verfahren zum Schutze und der Wiederherstellung des letzten ungestörten Besitzes. Allfällige weitere Streitpunkte sind in einem solchen Verfahren ausgeklammert.
Bei den Rechtsverhältnissen von Menschen zu Sachen wird u.a. zwischen Besitz und Eigentum unterschieden. Der Besitz umschreibt einen tatsächlichen Zustand und ist gekennzeichnet durch die tatsächliche Verfügungsmacht einer Person über eine Sache und deren Willen, diese Sache als die Eigene zu behalten. Das Eigentum bezeichnet hingegen die rechtliche Zuordnung einer körperlichen Sache zu einer Person, welche weitere Rechte (z.B. Gebrauch, Verfügung) beinhaltet.
Folgende Sonderregelungen sind zu beachten:
- Die Klage muss binnen 30 Tagen nach Bekanntwerden der Besitzstörung und des Störers bei Gericht einlangen.
- Fristen werden möglichst kurz gehalten.
- Im Besitzstörungsverfahren wird nur die Tatsache des Besitzes und der erfolgten Störung (z.B. unbefugtes Betreten der vermieteten Wohnung durch den Eigentümer) verhandelt.
- Allfällige Fragen in Bezug auf das Eigentum, das Recht zum Besitz, Redlichkeit und Unredlichkeit des Besitzes oder über etwaige Entschädigungsansprüche müssen in einem eigenen Verfahren erörtert werden.
Das Verfahren endet nicht mit einem Urteil, sondern mit einem Beschluss, welcher den letzten Besitzstand und eine allfällig erfolgte Störung feststellt. Das Gericht kann dabei ein Gebot oder Verbot (z.B. Verbot des neuerlichen Betretens einer vermieteten Wohnung) oder eine Sicherstellung aussprechen.
- Der Mieter ist der Besitzer einer gemieteten Wohnung und wird in diesem Besitzverhältnis auch gegen Eingriffe durch den Eigentümer geschützt. Ein unbefugtes Betreten der vermieteten Wohnung durch den Eigentümer stellt eine Besitzstörung dar.
- Ein Ehepartner tauscht die Schlösser der gemeinsamen Ehewohnung aus und verweigert damit dem anderen Ehepartner bzw. den Kindern den Zutritt zur Wohnung. Auch in diesem Fall handelt es sich um eine Besitzstörung.
Bestandverfahren (Verfahren in Mietrechtsangelegenheiten)
Bestandverfahren drehen sich meist um die Beendigung von Bestandverhältnissen. Bestandverträge sind typischerweise Miet- und Pachtverträge. Zuständig ist dabei jenes Bezirksgericht (BMJ), in dessen Sprengel sich die Bestandsache (z.B. die Mietwohnung) befindet. Im Folgenden wird der Verfahrensablauf am Beispiel eines Mietverhältnisses beschrieben.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) und die Zivilprozessordnung (ZPO) sehen in einigen Fällen für die Auflösung eines Mietverhältnisses von Seiten des Vermieters die gerichtliche Aufkündigung vor. Der Vermieter muss dabei bereits in der Kündigung alle relevanten Kündigungsgründe anführen. Weitere Gründe kann er später nicht mehr geltend machen. Der Mieter kann hingegen auch schriftlich kündigen.
Für eine gerichtliche Aufkündigung verwenden Sie das Formular "Gerichtliche Aufkündigung (BMJ)". Gerichtliche Aufkündigungen können – im PDF-Format – auch online an die Gerichte übermittelt werden.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen das Mietverhältnis durch Zeitablauf ohne (gerichtliche) Kündigung endet (z.B. aufgrund einer Befristung). Um einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses vorzubeugen, kann binnen sechs Monaten vor Ablauf der Bestandzeit ein Antrag auf Erlassung eines gerichtlichen Übergabe- oder Übernahmeauftrages gestellt werden.
Das Gericht trägt bei Vorliegen der formalen Voraussetzungen dem Mieter auf, die Wohnung zu einem bestimmten Termin zu räumen oder binnen vier Wochen Einwendungen zu erheben. Es ist besonders wichtig, diese Frist nicht zu versäumen, da der Auftrag zur Räumung der Wohnung ansonsten rechtskräftig wird und das Verfahren somit beendet ist.
Wenn der Mieter gegen den Auftrag zur Räumung rechtzeitig Einwendungen erhebt (z.B. weil der Vermieter nicht fristgerecht kündigt), wird eine Tagsatzung zur Streitverhandlung festgesetzt. Das Verfahren wird aufgrund der Dringlichkeit in Mietrechtssachen möglichst beschleunigt abgewickelt. Es ist wichtig, diese Tagsatzung nicht zu versäumen, da ansonsten ein Versäumungsurteil gefällt werden kann, ohne dass sich die betroffene Person mündlich zu dem Fall äußern konnte.
Wurden Einwendungen erhoben, wird das Verfahren mit einem Urteil beendet, in dem ausgesprochen wird, ob und wann die beklagte Partei das Mietobjekt räumen muss.
Die Exekutionstitel des Bestandverfahrens (rechtskräftige Kündigungen, Übergabs- oder Übernahmeaufträge und Urteile über Einwendungen) sind zeitlich befristet. Gegen einen Mieter ausgesprochene Exekutionstitel gelten auch für etwaige Untermieter. Wenn ihre Exekution nicht binnen sechs Monaten nach Ablauf der Räumungsfrist beantragt wird, treten sie außer Kraft.
Sollten Sie von einer gerichtlichen Kündigung betroffen sein und gegen diese vorgehen wollen, sollten Sie sich auf jeden Fall von einem Rechtsanwalt beraten lassen bzw. eine Beratungs- oder Schlichtungsstelle für Mietrechtsangelegenheiten (Behörden und Beratungsstellen) aufsuchen.